Warum gibt es immer noch so viele Menschen, die mit Immobilien Geld verdienen möchten? Weil Betongold etwas Physisches ist, unter dem sich jeder etwas vorstellen kann. Zudem bietet es einige finanzielle Vorzüge.
In diesem Artikel zeigen wir dir die zahlreichen Möglichkeiten, wie du mit einer Immobilie Geld verdienen kannst. Wir zeigen dir auch beliebte Fallstricke und erklären wichtige Kennzahlen, damit du bestens gewappnet bist. Viel Spaß!
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Kurzüberblick über die zwei Arten von Immobilienbesitz
Grundsätzlich lässt sich zwischen zwei Arten von Immobilienbesitz unterscheiden, wodurch sich unterschiedliche Methoden zum Geld verdienen ergeben. Es gibt zum einen die Möglichkeit, dass du mit physischen Objekten zu tun hast oder aber mit Wertpapieren.
Zu ersterem zählt alles, bei dem du selbst mit einem Haus zu tun hast. Das könnten beispielsweise Fix & Flip, Kaufen und Vermieten oder Mieten und Untervermieten sein.
Zweiteres bezieht sich auf die Anlagemöglichkeiten, bei denen du nicht selbst mit einem Haus interagierst, sondern breit gestreut oder in der Masse investierst. Dazu zählen unter anderem Immobilienfonds, REITs oder Crowdinvesting für Immobilien.
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I. Mit Immobilien Geld verdienen die du selbst verwaltest
Selbst Eigentümer oder Vermieter einer Immobilie zu sein ist der häufigste Weg, wie Leute mit Immobilien verdienen. Das liegt auch daran, dass man sein Glück selbst in den Händen hält und direkter Einfluss nehmen kann, als bei einem Wertpapier.
In diesem Artikel werden wir die folgenden Herangehensweisen genauer erklären:
- Kaufen und Vermieten
- Fix & Flip
- Mieten und Untervermieten
1.1 Immobilien kaufen und vermieten
Der Kauf einer Immobilie, um sie anschließend zu vermieten, bietet das größtmögliche Potenzial. Denn viele Variablen lassen sich in diesem Fall selbst bestimmen bzw. durch intensive Suche nach dem passenden Objekt optimieren.
Der wichtigste Punkt: Die Finanzierung
Zuerst einmal ist es wichtig, dass du im Vorhinein dein verfügbares Budget kennst. Es gibt nichts Schlimmeres, als wenn du dein Traumobjekt gefunden hast und anschließend beim Notar nicht liefern kannst, weil du keinen ausreichenden Kredit bekommen hast.
Deswegen kläre immer im Vorhinein die Frage der Finanzierung. Schnapp dir deinen Arbeitsvertrag und geh zu den Banken in deiner Stadt, idealerweise auch bei deiner Hausbank. Sie werden dir alle unterschiedliche Angebote machen, wovon du dir das Beste aussuchst. Auch Online-Anbieter können bei der Kreditsuche mit einbezogen werden.
Zu welchen Konditionen dein Kredit ausgestellt wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Maßgeblich entscheidend sind aber in jedem Fall das eingebrachte Eigenkapital sowie dein verfügbares Nettohaushaltseinkommen. Viel Eigenkapital und ein hohes Einkommen sichern dir die besten Kreditkonditionen, wenig Eigenkapital sorgt für einen höheren Zinssatz.
Die Mietrendite gibt Aufschluss über deinen möglichen Verdienst
Nun geht es um die Suche nach dem passenden Objekt, wobei man im Immobiliengeschäft von drei wichtigen Kriterien ausgeht: Lage, Lage und Lage. Ist das Haus oder die Wohnung gut gelegen, so ist sie attraktiver für potenzielle Mieter.
Die Lage fließt in deine Berechnung in der Art ein, dass eine gute Lage teurer ist. Demzufolge kannst du mehr Miete verlangen und bekommst eine höhere Rendite. Um die Mietrendite von Immobilien zu berechnen, hilft für den Anfang folgende Bierdeckelrechnung:
Mietrendite = Jahresmiete / Kaufpreis * 100
So würdest du bei einer Jahresmiete von 6000 Euro (kalt) und einem Kaufpreis von 100.000 Euro bei einer Mietrendite von 6 % landen. Generell solltest du darauf achten, dass bei dieser Rechnung mindestens ein Wert von 5 % rauskommt. Eine detaillierte Berechnung findest du bei der LBS.
Im Idealfall ist deine Mietrendite so hoch, dass sie die laufenden Kosten wie Kredit, Hausverwaltung und Instandhaltungskosten deckt oder sogar noch extra etwas abwirft. Denn dann besitzt du einen positiven Cashflow und deine Immobilien bezahlen sich von selbst ab.
Der Kaufpreis ist entscheidend
Eine alte Kaufmannsweisheit lautet: Das Geld wird beim Einkauf verdient. Je besser (günstiger) dein Einkaufspreis ist, desto höher kann sich deine Mietrendite entwickeln. Wenn du mit Immobilien Geld verdienen möchtest, ist das die einflussreichste Stellschraube.
Natürlich geht kein Weg vorbei an einer intensiven Suche, wenn du eine günstige Immobilie kaufen willst. Doch es gibt ein paar Anlaufstellen, bei denen du besonders günstig fündig wirst. Dazu hören:
- Zwangsversteigerungen
- Lokale Facebookgruppen
- Fahrt durch die Nachbarschaft
Selbstverständlich musst du bei jeder Immobilie immer überprüfen, ob alles in Schuss und nicht baufällig ist. Möchtest du bei diesem Prozess Zeit sparen, kann das nach hinten losgehen. Falls du nicht vom Fach bist, empfiehlt sich deshalb auch ein Baugutachter. Dieser schaut sich die Materie an und gibt Auskunft über ungefähre Renovierungskosten und zu beseitigende Mängel.
1.2. Fix & Flip – Immobilien kaufen, renovieren und verkaufen
Wenn du gerne selbst anpacken möchtest und eine Immobilie so siehst, wie sie sein könnte und nicht so wie sie ist, ist Fix & Flip das passende Konzept für dich. Dabei werden renovierungsbedürftige Häuser und Wohnungen wertsteigernd verschönert (Fix) und anschließend verkauft (Flip).
Die Devise, dass die Gewinne im Einkauf liegen sind hier zutreffender als bei irgendeiner anderen Methode. Je nach Standort und eigenem Vorstellungsvermögen und Geschick kannst du auf diese Weise mit Immobilien viel Geld verdienen.
Insbesondere, wenn die anfallenden Arbeiten nicht ausgelagert werden, sondern größtenteils von dir oder befreundeten Handwerkern erledigt werden, lassen sich hohe Gewinne erzielen. Allerdings solltest du wissen, was du tust, damit die Immobilie nicht zu einem Fass ohne Boden wird.
Ein Baugutachten ist deshalb auch hier empfehlenswert. Die 500 Euro für das Gutachten sind in Relation zum Gewinn oder auch möglichen Verlust eine Investition, die du nicht verschmähen solltest.
Achtung Steuer!
Worauf du achten solltest ist, dass der Verkauf der Immobilie steuerpflichtiges Einkommen generiert. Kaufst du eine Immobilie als Eigenheim und wohnst darin, kannst du sie jederzeit ohne Spekulationssteuer verkaufen. Kaufst du es zum Vermieten, dann müssen zwischen Kauf und Verkauf 10 Jahre liegen, damit du von der Spekulationssteuer befreit bist.
Bei Fix & Flip Geschäften ist die Haltedauer der Immobilien jedoch geringer. Meist werden Objekte innerhalb 1 bis 2 Jahren gekauft und verkauft, wodurch hier Spekulationssteuer anfällt. Zusätzlich wird man ab dem Verkauf des 3. Objekts innerhalb 5 Jahren als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft, was den Aufwand und die Steuerlast weiter erhöht.
1.3. Mieten und Untervermieten
Bist du auf der Suche nach einer Methode, die weniger Eigenkapital fordert, kannst du auch Wohnungen mieten und anschließend untervermieten. Dabei hast du im Prinzip die Optionen zur Langzeit- oder Kurzzeitvermietung.
Es gelten bei der Objektwahl die gleichen Kriterien wie bereits beim Hauskauf erwähnt. Je begehrter eine Wohnlage, desto leichter finden sich Interessenten für die Wohnung und desto mehr Geld kannst du damit verdienen.
Langzeitvermietung – wenig Aufwand, geringere Rendite
Die Langzeitvermietung eignet sich vor allem dort, wo Mietpreise kontinuierlich steigen, du im Idealfall noch einen alten Mietvertrag hast und der Wohnraum umkämpft ist. Beispielstädte sind Berlin, München, Hamburg oder Köln.
Mit einem alten Mietvertrag lassen sich leicht 100 Euro oder mehr pro Monat auf den Mietpreis addieren, um beim aktuellen Mietniveau zu landen. Das ist einfach verdientes Geld für dich, denn in der Regel bleiben die Mieter, insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten lange in den Wohnungen.
Zur Gewinnmaximierung kannst du die Wohnung außerdem möbliert vermieten. Das hat für den Mieter den Vorteil, dass er sich nicht um die Einrichtung kümmern muss und für dich sind es weitere 100 bis 200 Euro mehr pro Monat.
Kurzzeitvermietung – hoher Aufwand, hohe Rendite
Das Gegenstück zur Langzeitvermietung ist die Kurzzeitvermietung, beispielsweise über Airbnb. Eine Einraumwohnung in Berlin-Neukölln, die du möbliert für 750 Euro vermieten kannst, lässt sich für 50 bis 70 Euro pro Nacht vermieten. Das ist zwei- bis dreimal so viel wie bei der Langzeitvermietung und ein vielfaches mehr an Gewinn.
Dafür hast du jedoch den Mehraufwand durch Reinigung, Schlüsselübergabe und Gästebetreuung. Der Aufwand, der dadurch entsteht sollte nicht unterschätzt werden, wenn du auf diese Weise mit Immobilien Geld verdienen möchtest.
In der Regel ist der Vorteil allerdings, dass die Wohnung bei Kurzzeitbesuchern weniger abgewohnt wird, da diese einen Großteil der Zeit außerhalb der vier Wände verbringen.
Vermieter in Kenntnis setzen?
Wenn du auf Nummer sicher gehen möchtest, gibst du deinem Vermieter Bescheid, dass du vorhast die Wohnung unterzuvermieten und gegebenenfalls sogar auf Airbnb zu stellen.
Allerdings ist nicht jeder Wohnungseigentümer damit einverstanden und es kann zu einer Kündigung deines Mietverhältnisses kommen. Ist dies der Fall hast du natürlich die Möglichkeit, es trotzdem zu vermieten.
In diesem Fall empfiehlt sich eine Langzeitvermietung, da keine häufigen Mieterwechsel stattfinden, die die Aufmerksamkeit der Nachbarn auf sich ziehen könnten. Gerade in Ballungszentren ist eine Vermietung auf Airbnb zudem illegal, da der Wohnraum für Ortsansässige und solche die es werden wollen, genutzt werden soll.
II. Über Wertpapiere mit Immobilien Geld verdienen
Geld mit Immobilien verdienen, ohne überhaupt welche zu besitzen ist möglich, indem du in Immobilienfonds oder REITs investierst. Dabei investierst du entweder in Immobilienfirmen oder Fonds, die größtenteils selbst ihr Geld in Immobilien anlegen. Um die eigentliche Verwaltung der Objekte kümmert sich in diesem Fall also der Fondsanbieter und du lieferst nur ein Teil des Kapitals.
2.1. Investition in Immobilienfonds
Immobilienfonds sind Fonds, bei denen mindestens 51 % des Fondsvolumens in Immobilien investiert wird. Der Rest wird in festverzinsliche Wertpapiere angelegt. Es wird unterschieden zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds.
In offene Fonds kann schon ab geringe Summen investiert werden und eine Investition ist für unbegrenzt viele Anleger möglich. Geschlossene Fonds hingegen erfordern hohe Einzahlungen und sind nur einem bestimmten Investorenkreis zugänglich.
Da es sich um einen aktiv gemanagten Fonds handelt, sind die Verwaltungsgebühren mit durchschnittlich 1 % recht hoch. Dazu kommen hohe Aufgabeausschläge, die beim Erwerb der Wertpapiere anfallen. Auf diese Art mit Immobilien Geld zu verdienen ist zwar aufgrund der festverzinslichen Wertpapiere minimal risikoärmer. Doch die hohen Gebühren fressen den Großteil der Rendite und die Volatilität von Immobilienpreisen kann so manchen Anleger zum Fehlverkauf bringen.
2.2. Mit REITs breit gestreut an Immobilien verdienen
REIT ist die Abkürzung für Real Estate Investment Trust, auf Deutsch ein Immobilienaktienfonds. Die Funktionsweise ist ähnlich wie beim Immobilienfonds, bei dem von den Anlegern Geld für Investitionen gesammelt wird. Allerdings werden REITs am Aktienmarkt gehandelt und Anteile am Fonds über Aktien gekauft.
Im Gegensatz zum klassischen Immobilienfonds sind REITs jedoch immer mit der Gänze des Portfolios in Immobilien, Immobiliengesellschaften oder Hypothekenkrediten investiert. Zudem muss ein REIT 45 % Eigenkapitalquote aufweisen und kann nur 55 % Fremdkapital einholen.
2.3. Crowdinvesting – Immobilien als Gemeinschaftsprojekt
Wie beim Crowdfunding geht es beim Crowdinvesting darum, Geld zu sammeln, um im Nachhinein ein Produkt zu realisieren. Beim Immobilien-Crowdinvesting ist dies häufig der Bau oder die Renovierung eines Objekts mit anschließendem Verkauf oder Vermietung.
Die Investoren geben der Aktiengesellschaft ein verzinstes Darlehen. Schließt das Projekt erfolgreich ab und ist rentabel, bekommen die Investoren ihre Zinsen ausgezahlt. Der Haken? Schlägt das Vorhaben fehl, gehen die Investoren leer aus.
Fazit: Es gibt viele Wege, um mit Immobilien Geld zu verdienen
Ganz gleich, ob du viel Geld investieren möchtest oder doch eher mit möglichst wenig Eigenkapital am Immobilienmarkt teilhaben möchtest, Möglichkeiten gibt es viele. Sei es die Miete einer Wohnung zur Untervermietung oder sogar der Kauf von Wertpapieren.
Im aktuellen Zeitraum niedriger Zinsen wird gebaut und gekauft wie selten zuvor. Dadurch steigen Immobilienpreise und es gibt eine gute Wertentwicklung. Die Frage ist, ob es für immer so bleibt. Die Ungewissheit besteht immer, doch es gibt keinen besseren Zeitpunkt, um ein günstiges Eigenheim zu kaufen.
Häufig gestellte Fragen zum Geld verdienen mit Immobilien
Wie viel verdient man durch Vermieten?
Der genaue Verdienst ist immer abhängig vom Investitionsobjekt, den Kreditkonditionen und den örtlichen Mieten. Generell solltest du dich daran orientieren, dass deine Bruttomietrendite bei mindestens 5 % liegt. Dies ist ein guter Ausgangswert, um Kredit, Hausverwaltung und Instandhaltungskosten abzudecken.
Ist es sinnvoll in Immobilien zu investieren?
Das ist abhängig von deiner Anlagestrategie und die Form der Investition. Eine eigene Immobilie bindet viel Geld und eine schnelle Verfügung darüber ist nicht möglich. Wenn du einen langen Anlagehorizont hast und dein Portfolio diversifizieren möchtest, dann können Immobilien eine passende Option für dich sein.
